四川新聞網(wǎng) 2017年07月11日
四川在線(xiàn)消息(記者 趙張冬)7月10日，全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)營(yíng)運商戴德梁行舉行發(fā)布會(huì )，回顧了2017年上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，同時(shí)對下半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展做出了展望。戴德梁行指出：“上半年成都優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)空置率約為10.8%，成都住宅市場(chǎng)逐漸趨于理智。”
成都零售市場(chǎng)競爭依舊，開(kāi)發(fā)商積極升級調整
2017年上半年，成都優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場(chǎng)依舊平穩發(fā)展，但看似波瀾不驚的外表下，其競爭依舊十分激烈。成都錦華萬(wàn)達等百貨閉店，新入市項目開(kāi)業(yè)率不及預期等原因，導致成都優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)空置率同比攀升2.4個(gè)百分點(diǎn)至10.8%，租金下跌1.6%至692.9元/平方米/月。
成都零售商業(yè)經(jīng)過(guò)長(cháng)期的發(fā)展，區域級商圈已然崛起，其中以凱德廣場(chǎng)和宜家為主的新南天地商圈、大悅城為主的雙楠紫荊商圈、萬(wàn)象城和伊藤洋華堂為主的建設路商圈早已有了十分亮眼的表現。但成都傳統零售商圈——中央商務(wù)區依然表現十分強勁，在國際金融中心和太古里的雙驅動(dòng)下，更是呈現出一種舍我其誰(shuí)的強勢表現。從租金來(lái)看，中央商務(wù)區首層優(yōu)質(zhì)租金高達近1500元/平方米/月，幾乎是其他區域級商圈的兩倍。
上半年，備受市場(chǎng)期待的銀泰in99項目正式開(kāi)業(yè)，這也是銀泰集團在全國的第四家IN系列產(chǎn)品。項目也為成都消費者帶來(lái)了不少值得嘗試的品牌,如獲譽(yù)“上海最美書(shū)店”的鐘書(shū)閣，西南第一家國際家居品牌店HAY、西南第一家LINEFRIENDS兒童樂(lè )園、第一家inSPORTS科技潮流運動(dòng)館等等。在實(shí)體商業(yè)競爭如此激烈的情況下，“首店”和“旗艦店”已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商搶奪消費者的有力武器。除了剛剛開(kāi)業(yè)的銀泰in99,目前成都最有號召力的兩大商業(yè)項目——國際金融中心和太古里更是持續不斷的為成都商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)不少“首店”和“旗艦店”。“首店”或“旗艦店”的開(kāi)業(yè)除了品牌自身可以吸引不少消費者外，更能為項目帶來(lái)不少人流，同時(shí)提升項目的整體品質(zhì)和定位。
“未來(lái)，成都零售商業(yè)市場(chǎng)將面臨持續的調整，以應對消費者不斷變化的品味，另一方面優(yōu)質(zhì)項目的調整更是會(huì )助推整個(gè)城市的商業(yè)升級和轉型。”對于接下來(lái)的市場(chǎng)走勢，戴德梁行成都公司商業(yè)地產(chǎn)部董事錢(qián)峰女士認為，“除此之外，新老項目開(kāi)業(yè)都在不同程度上朝文化、創(chuàng )意、體驗、體育等方向發(fā)展，鐘書(shū)閣、insports、inkids等都是首次進(jìn)入成都市場(chǎng)。總而言之，在目前的市場(chǎng)情況下，成都各路商場(chǎng)、商家都在不斷嘗試新的突破以提高消費粘性。”
限購政策效果顯現，住宅成交量?jì)r(jià)趨于穩定
在2016年下半年成都住宅市場(chǎng)出現了一次瘋狂的增長(cháng)后，政府陸續出臺了一系列限購政策，其中今年3月出臺的相關(guān)政策，更被稱(chēng)為史上最嚴限購。在限購政策的影響下，2017年上半年成都住宅供應量同比下跌50.91%至180.61萬(wàn)平方米，成交量同比下跌20.03%至304.21萬(wàn)平方米。雖然5月底成都主城區住宅售價(jià)依然高達14064元/平方米，但相比2016年12月末漲幅僅8.16%。作為限購力度最大的高新區，供應量同比下跌71.45%至32.07萬(wàn)平方米，成交量下跌63.78%至45.78萬(wàn)平方米，5月底成交價(jià)相比去年底下跌4.7%至14372元/平方米。由此可見(jiàn)，成都住宅市場(chǎng)在經(jīng)歷了去年的火熱局面后，政府的數次出手干預，使得市場(chǎng)逐漸趨于理智。
在需求方面，“自住+改善”依然是未來(lái)成都住宅市場(chǎng)的主力客群，而城南在產(chǎn)業(yè)支撐和基礎建設的雙引擎帶動(dòng)下，區域內的住宅物業(yè)已然可滿(mǎn)足消費者自住+投資的兩重需求，因此該區域依然將是成都住宅市場(chǎng)的熱銷(xiāo)區域。
目前，成都住宅市場(chǎng)限購力度之大，導致市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚，未來(lái)隨著(zhù)限購政策的深入，成都市住宅市場(chǎng)將逐漸回歸常態(tài)，去年下半年的“暴漲”現象將很難再次出現。但從土拍市場(chǎng)來(lái)看，主城區土地資源稀缺，上半年僅供應19宗土地并全部完成成交，住宅類(lèi)土地更是受到開(kāi)發(fā)商的強烈追逐，并多次觸發(fā)熔斷，其中武侯區紅牌樓地塊溢價(jià)91%，樓面價(jià)到達17200元/平方米，因此，可以看出各大開(kāi)發(fā)商依然對成都住宅市場(chǎng)充滿(mǎn)信心。
甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐步復蘇，成交活躍
2017年上半年，成都甲級寫(xiě)字樓累計凈吸納量為111,215平方米，同比去年中增長(cháng)16%。其中，作為成都未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的天府新區，該區域上半年累計凈吸納60,971平方米，占全市總吸納量的55%;其次，成都傳統商務(wù)中心——中央商務(wù)區凈吸納量為37,882平方米，占全市34%;而其他兩區域的凈吸納量?jì)H占全市11%。由此可見(jiàn)，傳統商務(wù)區以及天府新區已經(jīng)成為成都甲級寫(xiě)字樓的熱點(diǎn)區域。
在成交活躍的帶動(dòng)下，成都全市甲級寫(xiě)字樓平均租金同比去年上漲1.6%至107.1元/平方米/月，其中成交最為活躍的天府新城片區，租金漲幅同比達到約6%至102.7元/平方米/月。
另一方面，在經(jīng)歷了新增項目的集中供應后，從2015年下半年起，大量規劃建設項目都不同程度的放緩供應速度，今年上半年成都甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)僅錄得80,738平方米的新增供應，與之前爆發(fā)式的增長(cháng)形成了鮮明對比。新增項目減少，市場(chǎng)的活躍使得成都甲級寫(xiě)字樓空置率出現了明顯的下跌，由去年年中的40.7%跌至32.2%，其中中央商務(wù)區的空置率更是下跌13.7個(gè)百分點(diǎn)至25.92%。
戴德梁行成都公司寫(xiě)字樓部高級助理董事席芳分析認為：“在市場(chǎng)回暖，新增供應放緩的情況下，成都甲級寫(xiě)字樓租金有望止跌，并維持在一個(gè)相對穩定的狀態(tài)。其次，隨著(zhù)成都物業(yè)市場(chǎng)存量的加大，高品質(zhì)物業(yè)的層出不窮，老舊物業(yè)的升級改造將逐漸成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。同時(shí)，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)上以收益性房地產(chǎn)為目標對象的投資活動(dòng)正逐漸增加，由此衍生出對專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓資產(chǎn)優(yōu)化以提升項目?jì)r(jià)值的市場(chǎng)需求。”
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