甘孜日報 2017年06月12日
央金女士：我是一小區的頂層業(yè)主。由于在下大雨時(shí)，房頂會(huì )出現滲漏水現象，即使刷了防水涂料也無(wú)濟于事，我遂于三個(gè)月前加蓋了一層彩色板房。此舉有效達到了防水目的。不曾想，近日，業(yè)主委員會(huì )卻以板房超出墻體90公分，存在安全隱患，且《小區業(yè)主公約》中規定“未經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或總人數三分之二以上業(yè)主同意，任何業(yè)主不得擅自改動(dòng)房屋共有部分結構，樓頂業(yè)主不得加層”為由堅持要我拆除。請問(wèn)，業(yè)主委員會(huì )的理由成立嗎？
法官解答：雖然您加蓋板房能夠達到防水目的，但業(yè)主委員會(huì )同樣有權要求您拆除。一方面，您侵犯了業(yè)主的共有權。根據《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條和第7條的規定，屬于業(yè)主共有的部分包括：建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分。改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì )依法決定或者管理規約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為物權法第76條第1款第7項規定的有關(guān)共有和共同管理權利的“其他重大事項”。您所加蓋的板房雖然是在樓頂，但因為樓頂屬于全體業(yè)主共有，您未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意而改變房頂結構，且在客觀(guān)上存在安全隱患，不僅明顯與之相違，還違反《小區業(yè)主公約》中的相關(guān)規定。另一方面，業(yè)主委員會(huì )有權要求恢復原狀。因為《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條規定：“建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應予支持。”此外，《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》第2條和第18條分別規定，住宅專(zhuān)項維修資金是指專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。住宅專(zhuān)項維修資金應當專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造，不得挪作他用。因此，您面對房頂滲漏水，完全可以要求使用住宅專(zhuān)項維修資金來(lái)維修，而無(wú)需自行處理。
值班法官：徐法官
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